Służebność przesyłu i odszkodowania za urządzenia na gruncie

Obecność infrastruktury przesyłowej może istotnie ograniczać sposób korzystania z nieruchomości. Słupy i napowietrzne linie elektroenergetyczne, podziemne kable, gazociągi, wodociągi, kanalizacja, ciepłociągi oraz urządzenia telekomunikacyjne potrafią utrudnić zabudowę, prowadzenie działalności, wykonywanie prac rolnych lub swobodne zagospodarowanie terenu.

Właściciel nieruchomości nie zawsze musi godzić się na takie ograniczenia bez odpowiedniego wynagrodzenia. Polskie Centrum Doradztwa Energetycznego analizuje stan prawny i techniczny infrastruktury, ocenia możliwości dochodzenia roszczeń oraz reprezentuje interes właściciela w rozmowach z przedsiębiorstwem przesyłowym. Naszym celem jest uzyskanie możliwie najkorzystniejszego rozwiązania przy zachowaniu ekonomicznej racjonalności całego postępowania.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, które określa zakres, w jakim przedsiębiorstwo przesyłowe może korzystać z cudzej nieruchomości w związku z posadowieniem, eksploatacją, konserwacją, naprawą lub wymianą swoich urządzeń. Ustanawia się ją na rzecz przedsiębiorcy, który jest właścicielem urządzeń albo zamierza je wybudować.

Z punktu widzenia właściciela gruntu istotne są dwie rzeczy: zakres obciążenia, czyli co dokładnie musi znosić i na jakiej powierzchni, oraz wynagrodzenie — czy odpowiada rzeczywistej wartości tego obciążenia. Obie rzeczy podlegają negocjacjom i obie bywają przez operatorów zaniżane.

Jakiej infrastruktury może dotyczyć sprawa?

Pomagamy w sprawach dotyczących między innymi:

• słupów energetycznych,
• napowietrznych linii niskiego, średniego i wysokiego napięcia,
• podziemnych kabli elektroenergetycznych,
• stacji transformatorowych,
• gazociągów,
• sieci wodociągowych i kanalizacyjnych,
• ciepłociągów,
• infrastruktury telekomunikacyjnej,
• innych urządzeń służących do przesyłania energii, gazu, wody, ciepła lub sygnału.

Analizujemy zarówno istniejącą infrastrukturę, która od wielu lat znajduje się na nieruchomości, jak i propozycje budowy nowych urządzeń lub rozbudowy już funkcjonującej sieci.

Służebność przesyłu — co oznacza dla właściciela?

Ustanowienie służebności może wiązać się między innymi z:

• obowiązkiem pozostawienia dostępu do infrastruktury,
• ograniczeniem możliwości zabudowy nieruchomości,
• zakazem sadzenia drzew lub wykonywania określonych prac,
• koniecznością zachowania pasa technologicznego,
• możliwością wjazdu ekip technicznych i ciężkiego sprzętu,
• ograniczeniem sposobu prowadzenia działalności rolniczej,
• zmniejszeniem atrakcyjności inwestycyjnej gruntu,
• potencjalnym obniżeniem wartości nieruchomości.

O co może ubiegać się właściciel nieruchomości?

W zależności od stanu prawnego, historii urządzeń oraz sposobu korzystania z gruntu możliwe jest rozważenie między innymi:

• ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu,
• wynagrodzenia za ustanowienie służebności,
• roszczeń związanych z dotychczasowym korzystaniem z nieruchomości,
• odszkodowania za wyrządzone szkody,
• rekompensaty za ograniczenie sposobu korzystania z gruntu,
• uwzględnienia obniżenia wartości nieruchomości, jeżeli zostanie ono właściwie wykazane,
• odszkodowania za zniszczone uprawy lub szkody powstałe podczas prac,
• uregulowania zasad dostępu przedsiębiorstwa do urządzeń,
• zmiany przebiegu lub usunięcia infrastruktury, jeśli istnieją ku temu podstawy prawne i techniczne.

Przewaga wynikająca z doświadczenia na rynku energii

PCDE od ponad 10 lat działa na rynku energetycznym. Znamy sposób funkcjonowania operatorów systemów dystrybucyjnych i przedsiębiorstw przesyłowych, ich procedury wewnętrzne, sposób prowadzenia negocjacji oraz argumenty najczęściej podnoszone wobec właścicieli nieruchomości.

Wiemy, że pierwsza propozycja przedsiębiorstwa nie zawsze odpowiada rzeczywistemu zakresowi ograniczeń ani wartości praw obciążających nieruchomość. Potrafimy rozpoznać, kiedy operator próbuje zawęzić pas służebności, pominąć część ograniczeń, zakwestionować wpływ urządzeń na wartość gruntu albo powołać się na dokumenty i okoliczności wymagające dokładniejszej weryfikacji.

Nasza wiedza pozwala przygotować argumentację uwzględniającą nie tylko przepisy i wycenę nieruchomości, lecz również techniczne zasady eksploatacji sieci oraz praktykę działania przedsiębiorstw energetycznych.

Weryfikujemy stan prawny urządzeń

Przed rozpoczęciem negocjacji ustalamy między innymi:

• kto jest właścicielem urządzeń,
• kiedy i na jakiej podstawie zostały wybudowane,
• czy przedsiębiorstwo posiada decyzję administracyjną, umowę lub inne prawo do korzystania z gruntu,
• czy służebność została ujawniona w księdze wieczystej,
• jaki jest rzeczywisty przebieg infrastruktury,
• z jakiego obszaru nieruchomości korzysta przedsiębiorstwo,
• czy możliwe jest podniesienie zarzutu zasiedzenia,
• czy urządzenia powodują udokumentowane szkody lub ograniczenia,
• jakie roszczenia mogą być aktualnie dochodzone.

Szczególną uwagę poświęcamy sprawom, w których urządzenia powstały wiele lat temu, dokumentacja jest niepełna, a przedsiębiorstwo twierdzi, że posiada tytuł prawny do korzystania z gruntu. Takie stanowisko zawsze wymaga weryfikacji dokumentów i ciągłości prawnej, a nie jedynie przyjęcia oświadczenia operatora.

Oceniamy rzeczywisty wpływ infrastruktury na nieruchomość

Wysokość wynagrodzenia nie powinna wynikać wyłącznie z powierzchni zajętej bezpośrednio przez słup lub rurę. Znaczenie może mieć cały obszar, na którym właściciel musi znosić ograniczenia związane z funkcjonowaniem urządzeń.

Analizujemy między innymi:

• powierzchnię pasa służebności i pasa technologicznego,
• przeznaczenie nieruchomości,
• możliwość jej zabudowy,
• ograniczenia wynikające z planu miejscowego lub decyzji administracyjnych,
• częstotliwość dostępu ekip technicznych,
• wpływ infrastruktury na prace rolne,
• utrudnienia w korzystaniu z maszyn,
• możliwość prowadzenia nasadzeń,
• szkody powstające podczas konserwacji i napraw,
• wpływ urządzeń na wartość i atrakcyjność nieruchomości.

Jeżeli jest to uzasadnione, wykorzystujemy mapy, dokumentację techniczną, dane rynkowe, operaty szacunkowe, pomiary oraz opinie odpowiednich specjalistów.

Linie elektroenergetyczne a uprawy rolne

Oddziaływanie infrastruktury elektroenergetycznej na grunty rolne nie zawsze ogranicza się do powierzchni zajętej przez słupy. Znaczenie mogą mieć również utrudnienia agrotechniczne, konieczność omijania konstrukcji, ograniczenia dotyczące maszyn i nasadzeń, szkody podczas prac serwisowych oraz warunki występujące w otoczeniu linii.

Badania naukowe wskazują, że pola elektryczne i elektromagnetyczne mogą oddziaływać na kiełkowanie, wzrost, fotosyntezę, gospodarkę wodną, aktywność enzymatyczną i reakcje stresowe roślin. Rezultat zależy jednak od gatunku, natężenia i częstotliwości pola oraz czasu ekspozycji. W pewnych warunkach obserwowane są efekty neutralne lub korzystne, natomiast nadmierna ekspozycja może wywoływać niekorzystne reakcje fizjologiczne.

Najpierw korzystna ugoda

Priorytetem PCDE jest doprowadzenie do możliwie korzystnej ugody. Dobrze przygotowane negocjacje mogą pozwolić właścicielowi uzyskać odpowiednie wynagrodzenie bez kosztownego i długotrwałego postępowania sądowego.

W relacjach z przedsiębiorstwem przesyłowym:

• przedstawiamy kompletne i udokumentowane roszczenie,
• wykazujemy rzeczywisty zakres korzystania z nieruchomości,
• kwestionujemy nieuzasadnione ograniczanie pasa służebności,
• analizujemy argumenty dotyczące zasiedzenia lub tytułu prawnego,
• porównujemy propozycję operatora z wartością obciążenia nieruchomości,
• konsekwentnie wyznaczamy terminy i egzekwujemy odpowiedzi,
• prowadzimy negocjacje dotyczące wynagrodzenia i treści służebności,
• dbamy, aby ugoda regulowała również przyszły dostęp do urządzeń i odpowiedzialność za szkody.

Naszym zadaniem jest zbudowanie takiej pozycji negocjacyjnej, aby przedsiębiorstwo przesyłowe widziało ekonomiczne i prawne uzasadnienie zawarcia porozumienia.

Postępowanie sądowe tylko wtedy, gdy ma ekonomiczny sens

Jeżeli przedsiębiorstwo odmawia zawarcia ugody albo proponuje warunki niewspółmierne do rzeczywistych ograniczeń, analizujemy zasadność skierowania sprawy do sądu.

Przedstawiamy Klientowi:

• możliwe scenariusze postępowania,
• mocne i słabe strony sprawy,
• przewidywane koszty,
• możliwy czas trwania postępowania,
• potencjalną wartość roszczenia,
• ekonomiczne uzasadnienie dalszych działań.

Sprawdź, czy za infrastrukturę na Twoim gruncie należy Ci się wynagrodzenie

Jeżeli na Twojej nieruchomości znajdują się słupy, linie energetyczne, gazociągi, wodociągi, kanalizacja lub inne urządzenia przesyłowe, przekaż nam podstawowe dokumenty i informacje o ich lokalizacji. Zweryfikujemy stan prawny infrastruktury, ocenimy możliwe roszczenia i przedstawimy rekomendowaną strategię działania.

Skontaktuj się z PCDE i sprawdź, czy przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z Twojej nieruchomości na właściwej podstawie i za odpowiednim wynagrodzeniem.

Prowadzimy również sprawy po stronie odbiorców energii — spory ze sprzedawcami energii i agregatorami DSR oraz audyt umów sprzedaży energii.